珠海市统计局统计分析报告显示，今年上半年，珠海居民购房建房支出较去年大幅上升，其中人均购房支出2305.15元，同比增长7.38倍。

　　另一组数据来自建设部门今年上半年我市商品房空置面积84.1万平方米，同比增长77.7%，其中，住宅空置面积47.3万平方米，同比增长1.8倍。

　　两组数据传递出来自买卖双方不同的市场信号，谁更接近珠海房地产市场的走向内幕？

　　V型走势，是“反弹”还是“拐点”

　　与城镇居民人均购房支出相对应的，是珠海上半年楼市的价量齐升。

　　上半年全市商品房销售面积110.6万平方米，同比增长11.4%，但比去年下半年环比增长70.1%。3月到6月，珠海月均商品房销售面积24.1万平方米，而去年下半年，珠海月均销售面积只有10.8万平方米。在香洲区，7月的商品房预购均价已达到2007年高点。

　　虽然今年上半年价量齐升，不过珠海房地产市场的“去库存化”尚未结束。根据市建设局统计，上半年珠海可供预售的商品房面积77.6万平方米，同比下降60.1%。由于市场需求下降，今年上半年，全市商品房空置面积达到84.1万平方米，同比增长77.7%，其中住宅空置面积47.3万平方米，同比增长1.8倍。

　　从商品房空置年限看，空置一年以内的增加14.3万平方米，同比增长1.61倍；空置三年以内的增长72.7%；三年以上的增长60.4%。这些数据说明两种相互关联的房地产市场走势，一是新房建设总量下降，市场以消化“库存”为主；而在库存房市场上，一年“新房”不好卖，三年“旧房”卖不动。

　　珠海房产市场 “买热”、“卖冷”的错位现象，与两年前买卖两旺的市场走势截然不同。业内人士根据当前的走势判断，珠海房地产市场依旧是买方市场，即使出现居民人均购房支出的飙升，也并不意味市场全面回暖，上半年的V型走势只不过是“反弹”并非“拐点”。

　　从房地产土地出让来看，上半年珠海市没有卖出一块房地产项目的土地，房地产企业间土地转让也基本停顿。上半年全市土地购置费仅2.5亿元，同比下降89.4%。

　　在投资方面，从今年2月到6月，房地产开发投资从9.86亿元上升到43.99亿元，每月投资量只增加了9亿元左右，前6个月累计投资同比负增长40.8％，商品房新开工面积同比下降59.7%。与全国上半年房地产开发投资同比增长9.9％相比，珠海房地产市场显然还没有走出谷底。

　　房价收入比，是高了，还是低了

　　今年上半年，我市城镇居民人均可支配收入12137.75元，比去年同期上涨10.7%。

　　根据统计局发布的 “珠海市经济运行简况”，上半年珠海商品房销售面积110.63万平方米，销售金额85.09亿元，简单算术平均法测算的商品房均价为7691元/平方米，相对去年下半年，特别是第四季度有较大幅度的提高，根据这两个数据估算出来的我市房价收入比约为7.6：1。根据珠海市预售预购网的信息，目前珠海在售期房的套均面积在115平方米以上，若按此数据推算，珠海房价收入比还将进一步攀高。而根据国际标准，房价收入比应维持在3～6的范围内才算合理，这意味着珠海平均房价应当处于4000至7000元之间比较合理。

　　虽然房地产市场买卖双方对 “房价收入比”的概念有很大争议，对它的计算取值也无法一致，但珠海房价迅速走高挤压需求则是不争的事实。在香洲主城区，市面上新开发楼盘几无“7字头”以下价位的房源。业内人士表示，目前市场中的自住型需求正在被挤出，部分流向“珠海后花园”。

　　根据统计数据，珠海近年来的房地产年销售量均在150万平方米左右，今年上半年珠海房地产销售面积已经达到110万平方米，需求空间已经不大。珠海在2007年曾经出现年销售300余万平方米的销售记录，但这其中狂飙突进的投机无法改写市场的总体购买力，很多被“套牢”在2007年的投机者至今还没有“解套”出局。加上国际金融危机的走势并没有彻底反转，无论是投资者，还是投机者，谁都不会冒失地捡起这个“烫手山芋”。

　　就在上个月下旬，中国银监会发出了收紧第二套房贷的政策信号，同在珠三角的广州、深圳一手房成交量应声而落。对市场最敏感的投资需求者和部分改善型需求者而言，当前珠海房地产市场的“筑底”并不稳固，珠海楼市下半年想重现疯狂，除非有天大的傻瓜愿意顶着国家政策于不顾孤注一掷。 韦愿

来源：珠海特区报