近日，老李（化名）收到了几个VIP客户的电话，电话内容是查询银行让其补交首付，老李旋即打电话给相关业务银行，得知“20日以前办理的，按原政策执行，20日以后的要有所调整”。老李是珠海某豪宅开发商的总经理。

　　所谓的20日划线，是指7月20日，银监会主席刘明康在银监会第三次经济金融形势通报会上的“讲话精神”，“讲话精神”也同时挂在了银监会网上非常醒目的位置。文件再次强调各家银行要严格执行“二套房”标准。从杭州最先传出收紧二套放贷以来，各地二套房贷将收紧的消息先后传出，目前的消息来看，珠海的银行也开始适度收紧二套放贷口子。

　　局部微调在预期之中

　　银监会文件精神出台的背景在于2009年上半年信贷的井喷态势。招商证券研究中心最新题为《中国房地产信贷政策展期与分析》的报告中指出，房地产信贷短期收紧已在预期之内，而下半年继续加快信贷增长的空间已比较有限。从上半年楼市的运行状况上看，楼市去库存化进程在购房需求(房屋销售)强劲回升的带动下明显提速，然而房屋的开发效率则未有显著回升。考虑到我国目前的房屋开发周期一般在18-24个月左右，假设房屋的开发效率由2008年9月开始收缩，自2009年9月开始扩张，预计今年9月后可能出现6-12个月的供给断层。为了防止未来房价因供需失衡而出现过快上涨，抑制购房需求显然比加快住房供给更为有效也更为实际，因此金融机构在今年下半年整体信贷增速放缓的背景下收紧房屋信贷，特别是“二套房”按揭贷款，便在预期之内。为了防止资产价格快速上扬，在总体扩张货币信贷政策取向不变的大前提下，中央会对局部进行微调。

　　此前，以国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松为代表的经济学家，已经在公开场合建议，取消首套房贷7折利率优惠政策，并且收紧二套房贷。存在的担心在于，大量的资金进入房地产市场，而未能进入实体经济以及其他消费领域。

　　弹性调控？

　　高歌猛进的中国楼市在“二套房”政策收紧的风声之后，打了几个喷嚏。随后，房地产股已经连跌几天。据媒体报道，近期国务院有关部门两度调研房地产市场形势。虽然对目前市场情况仍有不同声音，但维护房地产回暖态势、防止涨价蔓延已成为各方共识。而在7月23日中共中央政治局的会议上，中央再次提出，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。虽然定调“维稳”，但是，千军万马涌向房地产，就连承担着经济稳定器作用的众多央企也不能拒绝这种诱惑，房地产确实要刹刹车了。

　　尽管尚没有干脆直接宣布在全国范围内收紧二套房贷，抑或加强执行，而更像是确立一个只有原则没有细则的概念，然后根据实际情况“巧妙”地使用这种原则：长三角存量房已经不多了，政策要收紧；珠三角销售情况还可以，又要稍微放松些。据了解，目前珠海各大银行对二套房的定义依旧没有完全统一，只要客户的信用条件良好，优惠利率、首付两成依旧可能成行，不过收紧政策的风声频出，可见的政策微调已经出现。

　　新一轮房地产调控的先声？

　　据21世纪不动产不完全统计，目前的购房者中，有大概30%是自住需求，改善型需求比例占55%左右，剩下的15%是多套住房持有者的投资性需求。有业内人士预测，收紧二套房贷，取消利率优惠后，将会减少市场40%的需求。尽管监管层一直未放松二套房贷限制，但现实执行中，各家主要商业银行都放松了标准。

　　上一轮(2005-2007年)房价暴涨时，政府一直采取各种方式给楼市降温，但房价反而越调越涨。直到对二套房采取措施，全面收紧流动性，楼市才开始降温。

　　有专家分析，近日来北京市建委约谈“捂盘惜售”的开发商、最高人民法院出台《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》、建设部表示将监测重点城市房价等，都不是孤立的政策。“面对前期高涨的房地产价格，政府肯定会有一些对冲和回调的政策，而收紧二套房贷仅仅是开了个头。”他说。下一步是否将会取消交易环节的税费优惠，还要进一步看经济走势。

　　但招商证券研究中心认为，房地产信贷政策短期收紧，难挡房市复苏的趋势。随着房地产企业资金状况的逐渐改善、房价上涨预期的日益强烈,我国楼市的存货周转率存在一定的下调空间。6月以来，开发商“护盘惜售”的现象频频出现在各大中型城市，这从一个侧面上反映出开发商刻意压制房屋供给、变相推高房价的意图。虽然各地收紧“二套房”信贷或将为下半年的购房需求降温，但楼市存货量的递减以及房屋供给量、供给效率的相对有限，或将难以根本扭转楼市“求大于供”的现状。收紧二套房贷。暂时难以令目前楼市运行方向产生根本性逆转，但须随时关注信贷政策的进一步变化。

　　招商证券预测，年内房价稳步上涨的趋势不会改变，下半年房市的销售量可能较上半年有所萎缩，但仍将好于去年同期水平。

（来源：珠海特区报）