业内认为，珠海下半年的房地产市场仍处在调整期，短期内不可能出现根本性转变，也不可能出现由下降转为上升的拐点。

　　2009年上半年房地产市场一扫2008年的低迷状态，“回暖”、“小阳春”、“热销”的字眼常见于各媒体。下半年的房地产市场是否还会延续这种趋势？

　　从政策层面来看，5月底以及6月初政府相继出台了下调房地产固定资产投资项目资本金以及开始土地增值税清算的政策，这一扬一抑的政策透露出政府怎样的房地产调控态度？

　　从市场层面来看，根据珠海市百脑会地产机构的不完全统计，下半年，珠海市区将有260万平方米的供应量推出，与2008一年近180万平方米的销售量相比，下半年光市区的供应量就远远超出了一年的消化量，再加上未算在内的西区的供应量，珠海楼市下半年如何寻求平衡？

　　2009年上半年珠海房地产市场虽然没有出现2006、2007年的火爆情形，但相对于低迷的2008年而言，称其为“小阳春”不为过；特别是继春节期间的销售小阳春后，五一出现了销售的小高潮，这给珠海的发展商们带来了极大的信心。但下半年的珠海房地产市场真的会延续上半年的小阳春吗？在5月底以及6月初相继出台下调房地产项目资本金和清算土地增值税这一扬一抑的政策后，政府下半年还会继续出台调控的政策吗？珠海市下半年的供求是否能够达到一种平衡的状态？

下半年供应远超08年全年销售

　　从市场供求的角度来看，珠海楼市供求很难平衡，可能出现明显的供过于求。下半年不仅会有诸如招商花园城、中海环宇城、幸福里、钰海上峰等新项目的加入，而且华发新城五期、里维埃拉、岭南世家等多个在售项目也将会有新货推出；因此，下半年的供应情况不可小觑。据珠海市百脑会地产机构的统计数据显示，珠海市主城区的存量房套数就达到七八千套，存量面积达到100万平方米，加上新增的供应面积，下半年珠海市区的总供应面积将达到260万平方米，而且这还不包括西区的供应面积。景泽国际(珠海)有限公司董事总经理唐铁军则表示，据他统计的数据，主城区的供应量远远不止这个面积，存量面积加上新增面积达到近400万平方米。但无论是哪个数据，都远远超过去年全年不过180万平方米左右的销售面积。

　　价格波动不会太大

　　如此一来，珠海楼市上半年虽然出现了小阳春，但下半年的销售压力仍然不小，销售前景难言乐观。那么，在市场出现严重供过于求的状况下，房价是否因此出现松动？对此，几乎所有被采访的业内人士均认为目前的房价已经到底，不会有更多下调的空间。

　　珠海市百脑会地产机构策划总监陈武陵分析认为，下半年的珠海市场必然是先消化存量房。供应量大可能带来一些新项目的工程进度减缓，等楼盘逐步变成现房后慢慢消化。当然各个项目也会视情况分批推出，因此，供应量虽然不小，但也不会急于在这半年时间内完全消化。正因为发展商对产品消化的不着急，价格方面自然也不会出现下调的情况。随着下半年整体经济环境的好转，价格甚至还会出现稳中有升的情况。

　　市场依旧在振荡筑底

　　徐立新认为，虽然上半年出现了“小阳春”的局面，但珠海下半年的房地产市场仍然处在调整期，短期内不可能出现根本性的转变，也不可能出现由下降转为上升的拐点。只不过调整进入了一个新的阶段，是一个振荡筑底的状态。现在对发展商而言关键是走量，在走量的过程中，楼盘价格将逐步趋于稳定。

　　唐铁军也表示，未来，除了个别楼盘由于自身的品质或者营销手法高明可以实现销售七八成外，新推出的楼盘基本上不会百分之百完全销售。珠海一年的消化量在150万-170万平方米之间，这就意味着一些不符合市场需求、无法做到消费者满意的楼盘销售量只能达到三四成。“现在已经进入了一个理性的消费时代，发展商要比质素、比营销手段，比后期物业升值服务等等。总之，卖房子已经不如以前那么简单了。”唐铁军说。

新政影响

　　资本金比例调整 利好但不具实际意义

　　5月底，国家有关部门出台政策，房地产项目的资本金比例出现1996年资本金制度建立以来的首次调低。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调至20%，恢复到1996年的水平。其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%，下调了5%。

　　这一政策的出台被业内普遍认为是大大的利好。但景泽国际(珠海)有限公司董事总经理唐铁军却表示，下调资本金比例对发展商影响并不大。根据珠海市目前的现状来看，城区的地价3500-4500元/平方米。地价已经达到楼价的三分之一，加上开发项目的启动资金，肯定超过了35%。而根据该政策，项目资本金比例下调至30%，对珠海的发展商来说，开发一个项目的启动资金都已经超过这个比例，所以不具备实际意义。

　　土地增值税清算 利空但执行难度较大

　　为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定并发布了《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。《规程》自6月1日起施行。《规程》明确，土地增值税扣除项目审核的内容包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；国家规定的其他扣除项目等。

　　对此，珠海天泽地产策划有限公司副总经理徐立新认为，土地增值税的清算对珠海本土的发展商影响并不大。因为从去年到现在，珠海都未见到有什么开发商因为资金链而降价销售的情况，顶多是放缓工程进展。徐立新认为，该政策更多的是体现在心理层面的影响，给现在回暖的市场稍稍降降温。

　　唐铁军则认为，土地增值税清算的实际操作难度很大，现在仍是按照预征的方式来收取，所以对发展商的影响不会很大。

　珠海市安城物业顾问有限公司策划师兼首席培训师梁峰告诉记者，珠海目前是按预(销)售收入的0.7%预征土地增值税。大部分公司甚至包括一些上市公司，只做了土地增值税的预缴，但没有做到全额的预提。2009年6月1日实施的土地增值税清算的政策可能对这类公司的现金流造成重大影响，甚至会出现资金链条的断裂，因为这是把1994年1月1日以来所有的账放在一起算，那么，土地增值税的清算就可能导致一大批的公司倒闭或破产，也会导致一大批的公司离开房地产行业。但是，另外一个方面，由于土地增值税的清算政策对房地产市场的影响很大，再加上历史项目的清算难度高，而地方政府都不愿意去认真执行该政策，这个政策短期内执行不到位。

　　观点PK

　　拐点论：下半年政府将加强调控，市场可能“走熊”

　　从政策层面来看，5月底，国家下调房地产项目资本金比例；6月1日，土地增值税正式清算。这一扬一抑的政策出台后，业内对于下半年房地产的政策调控方向看法不一。

　　珠海市安城物业顾问有限公司策划师兼首席培训师梁峰认为，2009年6月1日的土地增值税的清算政策是国家对房地产市场加强调控的开始。最近三四个月的房市“小阳春”，使开发商又迫不及待涨价了，这不是政策所希望见到的局面。他认为，今年下半年，很可能会出现新的政策对楼市进行调控，下半年出现“拐点”和“熊市”的可能性很大。

　　稳定论：下半年政府不会大力调控，市场将保持稳定

　　多位业内人士对市场“走熊”的观点表示不认同。徐立新认为，政策的一扬一抑更多地反映出政府对房地产调控的态度是：既不希望房地产市场出现大的衰退，也不希望出现过热的现象，而是希望房地产市场稳步发展。因此，下半年不大可能出现去年那样频繁的调控政策。唐铁军也赞同此观点，他分析认为，下半年，即使有调控的政策出台，也是微调，不会出现很大的波动。更多地依靠市场的自由调节去达到稳步发展的目标。